■自宅を手放すのは死にも値する!?

一体どこで俺の人生設計は狂ってしまったのか？
もう還暦を迎えたというのに、高田聡（61歳・仮名）はそんな口惜しさに歯噛みしている。
誰もが一流と認める企業に勤務し、年収も優に1000万円を超えていた高田は先ごろ定年退職し、関連会社へ再就職を果たした。
ところが第二の人生の扉を開いた今になって、借金の返済で窮地に立たされているのだ。
つまずきの出発点は、バブル末期に購入した自宅にある。千葉県内のニュータウン一戸建てで、購入時の価格は約6000万円。
以前は都内郊外のマンションに住んでいたが、妻の強い希望を受けて購入を決断した。

毎月の返済額は釣30万円。通勤には一時間半ほどかかったが、都心で手が届く物件は見当たらなかったし、妻の満足そうな表情、そして社会的なステータスを得た充足感は格別だった。
その後、バブルが崩壊し地価の下落が始まったが、むしろこれはチャンスだ、と高田は考えた。
戦後日本の長期にわたる地価上昇を踏まえれば、その下落は一時的に過ぎないはずだ。
そう判断した高田は、都内の投資用マンションを2000万円で購入した。
有利な利回りと継続的な現金収入の確保。いずれは不動産市況が反転し、地価の値上がりで含み益まで転がり込んでくるに違いない。

ところが、21世紀の声を開いても一向に地価は回復しない。
それどころか、自宅と同時期に分譲された同グレードの物件が売りに出され、やっと2000万円で買い手がついた、という話を耳にした。
実に三分の一に下落してしまったのだ。それにもかかわらず、ローンの返済額に変わりはない。

現金を稼いでくれるはずの投資用マンションは逆ざやになり始めた。
販売時のセールストークでは「毎月のローン15万円に対し、賃料20万円は固い」という触れ込みだったのだが、現在の質料は12万円。
都内とはいえ不人気沿線の駅から10分以上離れた立地にあり、より居住性の高い新築物件が出回ったため、ここまで引き下げなければ入居者が見つからないのだ。売却しようにも、価格は購入時の八分の一近くになると不動産業者は言う。

そこに従来の半分以下に激減した再就職先の給与が追い打ちをかける。それでも仕事があるだけマシ、と考えざるをえないのが現状だ。
高田には二つの不動産に加え、教育ローンと車のローン、そして家計が窮乏してから手を出したカードローン等の借金があった。それら負債の合計はなんと5000万円近くに上る。

ここまで状況が悪化する前に自宅を処分しようと思わなかったわけではない。
だが、なかなか底打ちしない地価と「家だけは絶対に守って！」という妻の強い要望で決断に踏み切れなかったのだった。
「なぜ、女性がそこまで自宅にこだわるのか。結局、エリートの妻としての体面や近所の手前、家を手放すのは死に値すると思い込んでいるわけですよ」
多重債務者救済（ 法律事務所ホームロイヤーズ）にカを注ぐ西田研志弁護士は苦々しそうな表情で語る。

バブル期に、右肩上がりの年収を前提に住宅を購入した人のほとんどが、期待していた収入額が確保できず、返済のため、あるいは生活レベルを維持するため、カードローンやサラ金に手を出して傷を深めている。
「こうした人たちは住宅ローンという”借金”を抱えている意識が薄い。
しかも、自宅を持っていればなんとかなると思っている。

まず、その考えを改めなければなりません」（西田弁護士）
住宅ローンの返済に行き詰まった場合、まず検討すべきは借り入れのリスケジュール（返済額の調整）である。
要は借入先に対し、現状説明とその再建策を提示することで、返済条件の変更を交渉するのだ。
銀行に対してそんな試みは不可能と考えがちであるが、妻のパート勤務、あるいは失業中なら再就職など家計を立て直す努力を約束することで、銀行が歩み寄ってくれる可能性は決して低くない。
住宅金融公庫などは、返済方法の変更メニューをホームページに掲載しているはどだ。
返済のため、他所で借金を重ねるような真似が一番まずい。

また、住宅ローンを組んだのが10年以上前なら、金利は現状より高く設定されているはずなので、有利な条件へ借り換えできる可能性がある。
サラ金やカードローン等の借り入れもあるが、自宅は手放したくないという高田のような場合は「債務整理手続き」、次に「民事再生手続き」を検討することになる。

「債務整理手続き」は裁判所を通さずに弁護士が各債権者と和解交渉して借金を減額してもらい、その金額に利息をつけずに長期分割で支払う方法だ。
悪質なサラ金業者から借りた場合、法律上の規制金利を上回って貸し出しを行っていることが多い。
弁護士の指導によって金利の引き直し計算をした結果、住宅ローンを支払える余裕が生まれるケースもある。

一方の「民事再生手続き」は住宅ローンを除く借金総額を返済可能な水準に減額したうえで、その金額を原則3年で分割返済させる裁判手続きである。
住宅ローンの元本は減額されないが、ローンを払い続ければ自宅を手放さずに済む。
ただし住宅ローンを控除した借金総額が3000万円以下、継続的な収入を得る見込みがあるといった条件をクリアしなければならない。

また、「民事再生手続き」の中には「住宅ローン特則」というものがある。
これを利用すれば、返済期間の延長や元本返済の猶予などで現在の支払い条件を緩和することができる。
以上が無理なら「破産・免責手続き」を取るしかないが、その場合は自宅を失うことになる。

■民事再生手続きは通用されたものの

あらかじめ借金の整理について勉強し、弁護士との相談に訪れた高田は、自宅を手放したくない一心で民事再生手続きの通用を訴えた。
だが、弁護士は破産を勧めた。「どうしてですか？民事再生でできるはずじゃないんですか！」
確かに、できないことはない。しかし住宅ローン特則で毎月の返済負担を軽くしても、現在の給与水準と年齢を考えれば、それをいつまで続けることができるのか。
第二の人生をそんな負担で苦しむより、自宅を失っても破産手続きで身軽になったほうがよい、というのが弁護士の見解だった。だが、同席していた妻は傍らで「家を守って！」と泣き崩れるばかり。

結局、高田は債務整理手続きを選択した。退職金や住宅以外の財産処分と、身内に頭を下げて集めた金で借金を圧縮し、同時に弁護士を通じ債権者と債務減免の交渉を直接進めた。
その結果、住宅ローン特則を利用した場合よりも有利な返済計画を作成し、住宅を守ることには成功したが、返済は80歳近くまで続く。今後の生活を考えると不安が募るばかりの毎日である。

「デフレの時代を迎え、企業も個人も借金をなくさないといけないというのに、購入時より二分の一、三分の一に価値が下落した不動産にまだしがみついているんですよ。給与は右肩下がり、リストラされるリスクだって高いというのに」（西田弁護士）
こうした人たちの問題は、自分の可処分所得とその変化を考慮せず、従来の生活を維持しょうとする点にある。その結果、住宅ローンの負担に加え、野放図な借金を重ね自分の首を絞めているのだ。

ではどうすればいいのか。
まずは住宅に対する幻想を捨てる。そして個人もキャッシュフロー経営をすべき、と西田弁護士は主張する。
「今後10年間のキャッシュフローを見据え、計画的に出費を減らし借金を整理していく。老後の生活設計を考慮すると住宅ローンは必ず重荷になります。月々の支払いが可処分所得の三割を超えるのなら要注意。35％以上なら早めの整理を考えるべきでしょう」
将来の悲劇を避けるには、住宅を手放す決断も時に必要となる。

• 政府の行動を先読みする基準は総合週刊誌や月刊誌をコマメにフォローすることだ。
  なぜならそこには、微妙に政府の「意思」が反映されていると思うからだ。
  
  通常、新しい政策が実行されるときは、政府や首相周辺から各省庁に指示が出され、若手官僚が集まって政策案が作られる。
  ところが政策案が斬新であればあるほど、政府としてもそれをそのまま国会に上程していいか迷う。そこで総合週刊誌や月刊誌に政策案の一部をリークしてマスコミや国民の反応を見る。
  
  この段階では記事の最後に「？」や「〜か！」という週刊誌的な記号が打たれるが、それはあながち飛ばし記事ではなく、官僚や政府の隠れた「意思」が潜んでいる。
  
  次に政治家が新聞に情報を流すが、そのときは政府部内では根回しも済み、国会審議ヘのメドも立ったときである。
  このときになって慌ててもすでに遅い。
  
  
• バブル崩壊過程で資産を失った人の多くは政府や企業、金融機関の言うことを聞いてきた「正直者」たちだった。
  本来ならば「正直者がいい結果を見る」社会でなければいけないのだが、これからもそうはならないだろう。
  従って、彼らの言うことだけを鵜呑みにするのではなく、むしろ彼らの言うことに常に疑問を持ち、反対のことをやった方がいい。
  
  
• ハイパーインフレが来る前に、金（ゴールド）、株式だったらエネルギー、原材料、食糧など生活周辺関連に投資をし、インフレヘッジをしておく。
  不動産を買うなら投下資本を短期で回収できるものに限る。